Что собой представляет наемный дом?
Наемные жилые помещения по договорам социального найма предусматривают определенную цель своего использования – постоянное или же преимущественное проживание на их территории. Это закрепляется ЖК РФ. Однако из жилищного законодательства и юридической практики следует, что уполномоченные на то лица могут произвести изменение первоначальной цели эксплуатации наемного жилья, о чем указано в ст. 91.17 ЖК РФ.
Что собой представляет наемный дом? Ответить на данный вопрос поможет ст. 91.16 ЖК РФ, в которой дано не только само определение дефиниции, но и основополагающие характеристики подобного жилого помещения. Таким образом, наемный дом - это жилые помещения, которые причисляются к категории специализированного жилого фонда, при этом правом собственности владеет лишь одно лицо (государство или муниципалитет), которое имеет возможность предоставлять недвижимость в точном соответствии с законодательным порядком нуждающимся гражданам на основании договора найма.
Из представленного выше определения можно вывести следующие основные характеристики подобного имущества:
Таким образом, к категории наемных домов относятся только конкретные объекты недвижимости, которые отвечают всем законным требованиям, закрепленным в ЖК РФ. Следует отметить, что все жилые помещения, причисляемые к категории наемных домов, подлежат обязательной процедуре государственного учета. Данное требование прописано в ст. 91.18 ЖК РФ. Это позволяет использовать государственное или же муниципальное недвижимое имущество в точном соответствии с их целевым назначением, зафиксированным жилищным законодательством РФ.
Учет подобных строений ведется органами, которые обладают подобной компетенцией, на федеральном, региональном или же местном уровне в соответствии с тем, к какому виду собственности причисляется жилой объект. При этом порядок ведения государственного учета закрепляется НПА, которые принимаются на уровне субъектов РФ.
Как было указанно выше, законодательством РФ предусмотрена возможность изменения изначальной цели эксплуатации жилого помещения по договору найма. Об этом гласит ст. 91.17 п. 1. При этом цель разрешенного использования может быть подвергнута подобной трансформации только в том случае, если будут соблюдены все законодательные требования. В частности, будет соблюден порядок определения вида фактического использования зданий.
Кроме того, изменение или же прекращение права разрешенного использования зданий может быть осуществлено только на основании решения со стороны управомоченного на то органа, в частности:
Таким образом, прекращение и смена цели использования того или иного жилого недвижимого объекта возможны только на тех основаниях, которые прописаны в законодательстве РФ.
Если обратиться к пункту 3 статьи 91.17 ЖК РФ, то можно вывести конкретные условия, соблюдение которых является обязательным при изменении целевого предназначения дома:
Изменение целевого предназначения происходит в срок, установленный законодательством РФ. В большинстве случаев на перепрофилирование здания, сбор и оформление всей необходимой документации, а также получение разрешения со стороны управомоченных органов уходит от 2 до 8 месяцев. При возникновении каких-либо сложностей, в частности, в процессе составления проектно-технической документации этот срок может быть увеличен.
В завершении разговора, следует также раскрыть тему, которая касается минимальной доли жилых помещений, которые предоставляются гражданам на основании договора о социальном найме жилья из специализированного жилфонда.
Данный вопрос затронут в ст. 91.17, а именно п. 4 части 3. В частности, здесь указано, что минимальная доля помещений, предназначенных для жилья по договорам социального найма, выдел которых происходит из специализированного жилищного фонда, в общей совокупности всего жилого пространства, числимого на территории конкретного дома, не может быть менее установленного минимального размера, который закрепляется статьей 91.16.
Поясняется в этой же статье и такой нюанс, что совокупная доля жилых помещений в подобных объектах недвижимого имущества не может составлять 50 и менее процентов от общей жилплощади всех помещений, предназначенных для жилья в домах социального предназначения.
Если обратиться к указанной выше правовой норме, а именно п. 4, то можно сделать конкретное обозначение минимальной доли. Так, согласно статье, подобная доля жилой площади в помещениях, которые выделяются нуждающимся категориям граждан по договорам о соцнайме, не может составлять менее 50 % от общего показателя, который фиксирует собой количество жилых помещений (квартир или комнат) в рамках дома, принадлежащего к специализированному жилищному фонду.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что, несмотря на всю строгость жилищного законодательства, возможна эксплуатация наемного жилья и в иных целях, предусмотренных действующими НПА. Однако, чтобы подобное правомочие было полностью легитимным, необходимо осуществить процедуру изменения целевого назначения недвижимого имущества при соблюдении законодательного порядка.