Ознакомимся с документами, определим наиболее эффективную стратегию защиты
Поможем подготовить документы, обосновывающие отсутствие оснований для расторжения договора социального найма
Подготовим возражения против иска о выселении
Представляем интересы в суде, доводим до результата
Описание проблемы:
Отец проживает с ребенком в квартире, предоставленной ему как нанимателю по договору социального найма.
В квартире также проживает бывшая супруга.
Бывшая супруга регулярно выпивает, включает громко музыку среди ночи, в своей комнате держит собак, которых не выгуливает.
Получено предупреждение от местной администрации о необходимости устранить нарушения и возможном выселении из квартиры по жалобам соседей.
Изображение от Freepik
Иногда приходится в принудительном порядке выселять из квартиры каких-то граждан.
Особенно часто это требуется при выселении бывшего супруга либо иных членов семьи, которые по факту не проживают в квартире.
Кроме того, некоторые из членов семьи могут своими действиями причинять ущерб квартире, либо доставлять неудобства соседям.
Между тем, такие действия могут повлечь за собой выселение всей семьи из квартиры, занимаемой по договору социального найма.
Поэтому в некоторых случаях выселение нарушителя из квартиры является крайне необходимой мерой.
По договору социального найма жилое помещение передается государством или муниципалитетом для проживания гражданину – нанимателю.
Наниматель может вселять в жилое помещение иных лиц – членов его семьи, которые имеют с ним равные права и обязанности в отношении жилого помещения, то есть тоже должны оплачивать коммунальные услуги, бережно относиться к жилому помещению, использовать его по назначению и т.д.
К членам семьи нанимателя относятся проживающие совместно с ним:
Расторжение договора социального найма возможно следующими способами:
Таким образом, возможно и добровольное расторжение договора, и принудительное выселение.
ВАЖНО! Выселение возможно как нанимателя и членов его семьи, так и отдельных членов семьи нанимателя.
Договор социального найма при этом расторгается либо полностью, либо в отношении отдельных членов семьи.
Выселение возможно как с предоставлением иного жилого помещения для проживания, так и без предоставления в случае виновных действий нанимателя или членов его семьи.
Граждане выселяются в другое жилье во внесудебном порядке в следующих случаях:
Как можно увидеть, в указанных случаях речь идет об объективных обстоятельствах, не вызванных виновными действиями нанимателя или членов его семьи.
Предоставляемое взамен жилое помещение должно быть благоустроенным, равнозначным по площади и располагаться в пределах того же населенного пункта.
Однако, в случае нарушения нанимателем или членами его семьи требований к содержанию жилого помещения или прав соседей, все будет иначе.
Выселение нанимателя или членов его семьи через суд возможно в следующих случаях:
ВАЖНО! При выселении в связи с невнесением платы за ЖКХ предоставляется иное жилое помещение по договору социального найма, но уже исходя из норм для вселения граждан в общежитие (ст.90 Жилищного кодекса).
В иных случаях другое жилое помещение не предоставляется.
Однако, законом субъекта РФ может быть предусмотрено, что при выселении в связи с лишением родительских прав предоставляется иное жилье исходя из норм для вселения в общежитие (п.2 ст.91 Жилищного кодекса).
Использованием жилого помещения не по назначению признается его фактическое использование как нежилого помещения, например, в качестве офиса, склада, ночного клуба, содержания и разведения животных или растений.
Однако, допускается использование жилого помещения для осуществления деятельности самозанятого или индивидуального предпринимателя, при условии, что это не нарушает права и законные интересы соседей и требований к жилым помещениям.
Нарушение прав и интересов соседей может выражаться в нарушении требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических и иных требований, например, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимого уровня шума, содержание домашних животных в антисанитарных условиях.
При этом нарушения должны быть систематическими, то есть неоднократными и постоянно повторяющимися.
Изображение от upklyak на Freepik
Если речь идет о бесхозяйственном обращении с жилым помещением, то это такое обращение, которое ведет к разрушению квартиры, то есть влечет за собой существенное повреждение либо уничтожение окон, дверей, пола, стен, коммуникаций и т.д.
По инициативе наймодателя, то есть муниципалитета, предоставившего квартиру, наниматель и члены его семьи могут быть выселены, а договор социального найма расторгнут, при соблюдении следующего порядка:
Направление муниципалитетом предупреждения гражданину о необходимости устранить нарушения.
Может быть назначен разумный срок для устранения повреждений, вызванных разрушением квартиры, проведения ремонта.
Предупреждение может быть направлено по жалобе гражданина, в том числе нанимателя или члена его семьи, поступившей в уполномоченный орган.
Направление муниципалитетом уведомления о расторжении договора социального найма.
Как правило, обращение в суд возможно по истечении 30 дней с момента направления уведомления, если иное не предусмотрено договором (п.2 ст.452 Гражданского кодекса).
Обращение в суд с требованием о выселении, расторжении договора социального найма.
Однако, возможна и ситуация, когда наниматель жилого помещения хочет выселить одного из членов своей семьи в связи с нарушениями правил пользования жилым помещением с его стороны. Кроме того, обратиться с иском о выселении могут и иные заинтересованные лица, например, соседи, другие члены семьи (ст.91 Жилищного кодекса).
ВАЖНО! Если будет выселен только один из жильцов, договор социального найма не будет расторгнут и остальные члены семьи смогут сохранить право пользование жилым помещением.
В таком случае необходимо предпринять следующие действия:
Порядок расторжения в принципе такой же, как и при расторжении договора по инициативе наймодателя в связи с нарушениями при использовании жилого помещения:
Отличие в том, что по данному основанию нельзя выселить отдельного члена семьи, так как все они вместе с нанимателем несут солидарную обязанность по оплате коммунальных платежей, а, значит, и все вместе несут ответственность за ее неисполнение.
Гражданина можно признать утратившим право пользования квартирой в связи с выездом на другое место жительство, если он не проживает в квартире (статья 31 Жилищного кодекса).
ВАЖНО! Признать утратившим право пользования можно как членов семьи нанимателя, в том числе бывших, так и самого нанимателя.
Обратиться в суд с таким требованием могут заинтересованные лица: собственник, наниматель, члены семьи.
При этом будет учитываться:
ВАЖНО! Нельзя выселить бывшего члена семьи нанимателя (например, бывшего супруга) только по причине прекращения семейных отношений, если он продолжает проживать в жилом помещении.
Если гражданин вообще не вселялся в жилое помещение и не проживает в нем, его можно признать не приобретшим права пользования жилым помещением.
При рассмотрении вопроса о том, можно ли выселить несовершеннолетнего ребенка, который, например, фактически проживает с бывшей супругой, необходимо учитывать некоторые особенности.
ВАЖНО! Признать утратившим право пользования несовершеннолетнего ребенка нельзя, так как он не может самостоятельно выбирать место жительства.
Однако, если его родителя, зарегистрированного в квартире, признают не приобретшим права пользования жилым помещением, то и ребенка также могут признать не приобретшим права пользования жилым помещением в силу того, что такое право не возникло у родителя.
Проверить, был ли соблюден досудебный порядок.
В частности, направлялось ли предупреждение о необходимости устранить нарушения, требование о погашении задолженности.
Если предъявлено требование о расторжении договора социального найма – направлялось ли уведомление о расторжении.
Собрать доказательства, подтверждающие отсутствие оснований для расторжения договора социального найма.
Так, в качестве уважительных причин просрочки оплаты коммунальных услуг суды признают увольнение с работы, трудную жизненную ситуацию, например, в связи с состоянием здоровья.
Для подтверждения фактов устранения нарушений можно представить, например, доказательства выброса мусора из квартиры, уборки, ремонта.
Если заявлено о снятии с регистрационного учета в связи с выездом на новое место жительство – можно доказать вынужденный характер такого выезда, его кратковременность и т.д.
Представить доказательства отсутствия противоправного поведения со своей стороны.
Если, например, разрушение жилого помещения допускал только один из жильцов, то суд может удовлетворить требование о выселении только в отношении данного лица, а сам договор социального найма оставить в силе, сохранив за нанимателем и иными членами семьи право проживания в квартире.